Egyre több ingatlanos van a piacon, több a balhé is

A válság óta jelentősen bővülő ingatlanpiac hatására egyre több ingatlanos tevékenykedik a piacon; elsősorban a jutalék nagyságában erős a verseny, ami kedvez az ügyfeleknek, de a tranzakciók számának emelkedésével a jogi konfliktusok is szaporodnak, egyre többen fordulnak bírósághoz például a kizárólagos szerződések miatt.   

Sándor Viktória, a Magyar Ingatlanközvetítők Országos Szövetsége elnökségi tagja az MTI érdeklődésére elmondta, hogy a válság után, 2013-14 óta folyamatosan élénkül a piac, a tavalyi pedig a válság utáni legerősebb év volt az ingatlanpiacon.

Idén az első negyedévben a tranzakciók száma elmaradt ugyan a tavaly azonos időszakitól, de az új építésű lakások megjelenése a kínálatban újabb pozitív fordulatot hoz majd.

Az árak kategóriától függően különböző mértékben emelkedtek, az országos átlag alapján idén 15 millió forintért Budapesten 43 négyzetméteres lakást lehetett venni, míg 2016 elején valamivel nagyobb, 48 négyzetméteres lakásokat kínáltak ennyiért. A vidéki nagyvárosokban viszont csak 1 négyzetméterrel 65-ről 64-re csökkent az átlagos alapterület a 15 milliós árkategóriában.

A szakértő szerint az áralku is visszatért a régi mederbe, a jól beárazott ingatlanoknál átlagosan 5-6 százalékos lehet maximum. Az új lakások részben a mérsékelt kínálat és a fokozott kereslet miatt tovább drágultak, Budapesten az új lakások átlagos négyzetméterára 12 százalékkal 612 ezer forintra nőtt tavaly december vége óta. A megyei jogú városokban 20 százalékkal 347 ezer forintra nőtt az ár.

Az átlagos ingatlanos jutalékszint 3 - 3,5 százalék, plusz áfa. Vidéken előfordul, hogy 2 százalék plusz áfa áron is közvetítenek, de budapesti viszonylatban van már 5 százalék plusz áfa közvetítési díj is. A tendencia azt mutatja, hogy a közvetítői piac bővülése miatt a verseny egyrészt a minőségben, másrészt a kialkudható jutalék mértékében van - mondta.

Bár Sándor Viktória a kizárólagos ingatlanos szerződéseket nevezte a leghatékonyabb formának, és úgy vélte egyre többen értik ezt meg a piacon, Nagy Zoltán ügyvéd az MTI-nek a kizárólagos szerződések kockázataira is felhívta a figyelmet.
Az ingatlanpiac fellendülésével együtt gyarapszik az ingatlanközvetítők és ügyfeleik közötti vitás helyzetek száma is - összegezte Nagy Zoltán. A leggyakoribb konfliktus típus, ha az eladó utólagosan nem akarja kifizetni a jogszerű közvetítői díjat vagy ha a közvetítő nem látja el a szerződésben vállalt feladatokat. A harmadik típus, hogy a kizárólagosságból fakadó félreértések miatt fordulnak ügyvédhez a felek - ismertette.
Nagy Zoltán is úgy vélte, hogy az ingatlanközvetítő és a megbízó számára egyaránt a kizárólagos szerződés lehet a legelőnyösebb megoldás, ehhez azonban megfelelő vevőszerzési és -megtartási politika szükséges. Hangsúlyozta azt is, kizárólagos szerződésnél például a megbízó jutalékkedvezményt kaphat, a közvetítő pedig plusz szolgáltatásokat - értékbecslést, fényképportfólió készítést - jelölhet meg feladataként. Mindazonáltal a hatályos jogszabály csupán annyit rögzít: a kizárólagos szerződésben a közvetítő vállalja, hogy igyekszik vevőt találni az ingatlanra, a megbízó pedig más közvetítővel nem szerződik le, saját maga viszont hirdetheti az ingatlant. 

Abban az esetben tehát, ha a megbízó adja el ingatlanát, igazolhatóan nem az ügynök találta a vevőt, és nem rajta keresztül történt az értékesítés, akkor nem hajtható be a közvetítői díj még kizárólagos szerződés esetében sem - hívta fel a figyelmet a szakember. Hozzátette azt is, hogy mindez a szerződés megszűnését követően is fennáll, vagyis csak akkor kell fizetni a megbízási díjat, ha a közvetítő adta el az ingatlant.

Nagy Zoltán beszámolt arról is, hogy az elmúlt fél évben egyre többen fordultak bírósághoz a kizárólagos szerződések tisztességtelensége miatt, amelynek eredményeként jogszabályozási szinten is folyamatosan foglalkoznak a témával, az átfogóbb szabályozás érdekében. Tisztességtelen feltételnek minősül például, ha a megbízónak mindenképpen meg kell fizetni a közvetítői díjat bármelyikük is adja el az ingatlant, valamint az is, ha a szerződés kiköti, hogy az eladó nem hirdetheti az ingatlant. Természetesen ezek kiszűrhetőek a szerződésben, azonban a megkötésre gyakran furcsa körülmények között kerül sor, ezért nem biztos, hogy a megbízó alaposan megismerheti a szerződést vagy előzetesen ügyvéddel konzultálhat - mutatott rá a szakember.

Megjegyezte, hogy a vitás helyzeteket csak nagyon ritkán sikerül peren kívüli megállapodással orvosolni, általában bíróságra jutnak az ügyek.

MTI